Отжившие свой век пятиэтажки могут стать основой для элитных жилых комплексов?

Купить или арендовать недвижимость за границей

Хрущевки… Как темное пятно на теле столицы зияют старые районы. Сколько разговоров, сколько планов и проектов крутится вокруг них. А ведь мы все понимаем, что хрущевка сегодня — это один из немногих шансов для среднего жителя приобрети себе жилье. Но вскоре этот вариант решить свой квартирный вопрос может превратиться в огромную проблему из-за тотального износа старого жилого фонда.

О проблеме «хрущевок», практически исчерпавших свой срок пригодности, известно всем. Существует и несколько проектов выхода из создавшейся критической ситуации. Однако попытки воплотить их в жизнь до сих пор были безуспешными. Впрочем, не все средства еще испробованы. Об одной из возможностей вернуть жизнь пятиэтажкам рассказывает ректор Приднепровской государственной академии строительства и архитектуры (ПГАСА), заслуженный деятель науки и техники Украины, профессор Владимир Большаков. 

Жилфонд, плывущий в никуда

— Не к празднику будь сказано, — отмечает Владимир Иванович, — но об успехах государственной политики в области строительства говорить сегодня не приходится. Несмотря на экономический кризис, мы продолжаем строить, осваивать новые технологии, увеличиваем высотность зданий, но беда лишь в том, что никакого отношения к доступному для народа Украины жилью это не имеет. Все это — для 3% богатых людей.

Что касается основной массы населения, то их жилищные условия в ближайшем будущем, по-видимому, не только не улучшатся, но даже могут катастрофически ухудшиться. Не в последнюю очередь из-за проблемы тотального износа старого жилого фонда. И это касается не только «хрущевок». За ними на очереди и первые поколения советских девятиэтажек, утверждает Большаков.

— Специалистами признано, что недавняя катастрофа на Волге, когда затонул теплоход «Булгария», — это вовсе не несчастный случай. Это «системная» техногенная авария, предопределенная, возможно, еще 10 лет назад. Так вот: пятиэтажки более чем полувековой давности — то же судно, отправленное в плавание без всякой мысли о безопасности его пассажиров. Да, «хрущевки» строились по категории надежности, предполагающей срок эксплуатации 125 лет. Но это же при условии, что каждые 30 лет будет проводиться капитальный ремонт, а ежегодно— текущий. Раз в 10—15 лет предполагается утепление чердаков, лестничных проемов. Но ведь этого никто никогда не делал! Подкрасят, подметут — и отчитаются, что проведен малый ремонт. Учитывая, что пятиэтажки строились практически одновременно, катастрофы можно ожидать в любой момент.

Не говоря уже о возможных человеческих жертвах, ситуация чревата для государства очередным финансовым катаклизмом. Разницу между плановым и экстремальным ремонтом профессор Большаков поясняет на примере нашумевшего происшествия, когда в 1997 году в жилмассиве Тополь-2 в Днепропетровске «нырнул» под землю девятиэтажный дом.

Читайте также  Стоимость элитного жилья на Миконосе достигла €12 000 за квадратный метр

Попробуй, отсели!

Все противооползневые работы при строительстве данного жилмассива 25 лет назад обошлись в 16 млн советских рублей. Это приблизительная стоимость возведения шестнадцати двенадцатиэтажек. А восстановительные работы после катастрофы потребовали 167 млн, но уже долларов. То есть расходы возросли экспоненциально. Если бы своевременно убрали «канализационное озеро» под фундаментом аварийного здания, то и сам дом, и погибший вместе с ним детский сад продолжали бы служить людям, считает Владимир Большаков.

— В «износившихся» пятиэтажках общей площадью около 25 миллионов квадратных метров проживает сегодня четверть населения Украины. И шансы государства реально повлиять на ситуацию весьма призрачны. Давая популистские обещания о сносе «хрущевок», тогдашний премьер-министр Юлия Тимошенко абсолютно игнорировала тот факт, что отселять людей некуда. Даже когда 13 сентября 2007 года прогремел взрыв в жилом массиве Победа, людям из одного взорвавшегося дома просто не нашлось места. А представьте себе, что необходимо одновременно поставить на ремонт все пятиэтажки, например, на проспекте со 100-тысячным населением? Кстати, российский опыт по спасению «хрущевок» в Долгопрудном под Москвой также оказался неудачным. Рядом со сносимыми домами планировалось возвести точечную много­этажку для временного отселения жильцов. Тем временем «хрущевки» реконструируют с надстройкой двух новых этажей. Предполагалось, что продажа этих новых квартир позволит окупить работы. Но жизнь внесла коррективы. Люди прописывали к себе сельских родственников, рожали детей. Словом, когда пришел срок расселения «башни», оказалось, что квартир требуется значительно больше, чем было занято вначале. Ни о какой окупаемости не могло быть и речи, а все расходы легли на городской бюджет. А наша экс-премьер, чтобы задобрить жителей «хрущевок» и подтолкнуть программу реконструкции, пообещала «выселенцам» вернуть им прежнюю жилплощадь с «бонусом» в лишние 50 квадратных метров. Стоит ли говорить об абсурдности проекта, который, естественно, умер, так и не родившись.

Рождение «гибрида»

Но есть ли какое-либо позитивное решение проблемы пятиэтажек? Разумеется, есть, считает Владимир Большаков.

— Во-первых, нужно заниматься санацией — приводить дома в порядок, утеп­лять, делать перед подъездами тамбуры. Собственно, подобным уже более двух лет занимаются в Дрездене. Так что ничего нового придумывать не надо — можно взять готовые проекты. Правда, при этом количество жильцов остается прежним и мы не выигрываем в использовании земли. А ведь когда она начнет продаваться, стоимость каждого здания увеличится на 70%.

Читайте также  Украинцы массово раскупают элитную недвижимость в Греции

В свое время мой друг, ученый и композитор Михаил Михайлович Жербин, заведовавший кафедрой металлических конструкций в киевском Инженерно-строительном институте и умерший в 1994 году, попытался запатентовать технологию надстройки к пятиэтажным зданиям. Чтобы избежать многочисленных проблем — плохие грунты, слабые фундаменты, он предложил сделать вокруг цоколя здания металлический «бандаж», чтобы оно не сложилось от дополнительной нагрузки. Вокруг дома на расстоянии двух метров устраивается еще один фундамент из специальных ромбовидных конструкций, на который будет перераспределяться избыточный вес. Тогда на пятиэтажку можно надстроить и 10, и 15 этажей. Спрашивается, зачем вообще тогда оставлять внизу старое здание? Да потому, что технология утилизации материалов «хрущевки» (разрушение, дробление для использования при строительстве дорог и прочее) приводит к удорожанию жилья в новом доме примерно в 2,5 раза — с 400 до 1000 долларов за квадратный метр. Правда, в итоге получается некий странный и непривычный для нашего глаза гибрид: к крохотной «хрущевке» пристроен практически новый современный жилой комплекс.

Но и в этом есть свой резон, считает Большаков. В пяти­этажке останутся жить малообеспеченные люди — пенсионеры, студенты. А новострой, который визуально почти полностью скроет своего престарелого архитектурного предка, достанется богатым. Можно даже развести их территориально, сделав два выхода на разные улицы, чтобы эти две категории украинцев практически не контактировали…

Подальше от балок и паводков

— Правда, тут возникает еще одна проблема: любой архитектор не лишен амбиций и хочет строить с нуля, а не возиться с вымирающими каменными мастодонтами, — замечает профессор. — Вряд ли Огюст Монферран захотел бы строить Исаакиевский собор, если бы непременным условием стало сохранение в его структуре фрагментов стоявшей здесь ранее пивоварни. Однако благодаря специально отработанным особенностям в системе обучения в ПГАСА наши студенты лучше других подготовлены к проектированию именно таких, весьма экономически выгодных строительных гибридов.

Кроме прочего, система гибридного строительства наверняка частично снимет проблему нехватки земли под застройку в престижных городских районах. Ведь «хрущевками» в том же Днепропетровске застроены такие лакомые территории, как проспекты Кирова и Гагарина. Наверняка и в других городах ситуация аналогична. Кстати, в нашей беседе Владимир Большаков особое внимание уделил возможным катастрофическим последствиям строительного бума эпохи «дикого капитализма».

— Когда в строительство потекли порой неизвестно где и как заработанные «шальные» капиталы, многие крупные объекты закладывались в весьма рискованных местах — на склонах балок, на «неудобье». Если такой дом стоит на наклонной гранитной плите на сваях, это уже опасно. Если же до гранита пришлось еще и бурить метров 70, как это зачастую бывает, то надежно закрепить в нем сваю — из области фантастики. А ведь когда-нибудь в Днепропетровск придет крупный паводок, что бывает в среднем раз в 100 лет, и вода по балкам устремится к Днепру… Впрочем, отвечать за возможные последствия придется тогдашней власти, а не тем, кто строил… Так что дома, возведенные на базе старых добрых «хрущевок», смогли бы конкурировать с авантюрными суперновостроями и еще по одному, самому важному, критерию — безопасности.

Читайте также  Элитная недвижимость в Париже: высокие цены инвесторам не помеха

Село — строителям, строители — селу!

— На последнем дне рождения губернатора Александра Вилкула, — рассказывает Большаков, — я в шутку сказал, что если бы он создал условия незанятому в городе населению «эмигрировать» в сельскую местность, то мог бы прославиться в ипостаси украинского Столыпина. Для этого, естественно, там необходимо создать жилищную инфраструктуру, по комфортности приближенную к городской. Наши строительные технологии и опыт позволяют это сделать. В 60-х годах многие наши профессора работали над проектами благоустройства села. Именно тогда в сельскую глубинку пришел газ, построили Дома культуры с бассейнами. Сейчас это все пришло в упадок, но тем больше поле деятельности, больше заказов для проектных и строительных организаций. Должен же кто-то составить конкуренцию баснословно дорогим канадским домам, съедаемым крысами в течение года!

Кстати

Сегодня только в Киеве насчитывается порядка 2 тыс. «хрущевок». Тем не менее глава КГГА Александр Попов недавно заявил, что возможностей для их комплексной реконструкции в столице нет. «Этот проект должен быть экономически привлекательным для инвесторов», — отмечает Попов. Вероятнее всего, реконструкция столичных «хрущевок» может начаться в 2013 году, когда, по прогнозам строителей, отрасль вый­дет на докризисные объемы строительства жилья. По мнению начальника КО «Киевгенплан» Сергея Броневицкого, этот тайм-аут надо использовать для внесения изменений в законодательство, чтобы сделать прозрачными «правила игры» как для инвесторов, так и для тех, кто живет в «хрущевках».